フリーランス•50代独身男の賃貸物件お引越し。【その6:不動産会社との確認編】

After/リタイア後

2021.08.04

実際の引越し作業がようやく一段落したので、そろそろブログを再開します。

今回は、候補物件を内見してから本契約に至るまでに、仲介の不動産会社あるいは（オーナーから直接管理を委託された）管理会社との間で事前に確認しておいたほうがいいことをまとめてみます。

室内設備の確認。
- 「残置物」の有無と、その扱い。
- 「機能しない設備」の有無と、その扱い。
「鍵の交換」について。
「原状回復」について。
まとめ。
- 関連

室内設備の確認。

「残置物」の有無と、その扱い。

　これは前回も書きましたので、くわしくはそちらをお読みください。ポイントは「修理・交換・廃棄のコストを誰が負担するか」です。

「機能しない設備」の有無と、その扱い。

築年数の経った中古物件だと、「“もとから備え付けられた設備”だけど、修理しない（できない）ので、このまま住んでもらいます」的な条件を提示されることがあります。
例としては「このコンセントだけ通電しません」「フローリング（とか壁紙）のこの部分のキズや汚れは、張り替えません」などがあげられます。
「あ、自分はそんなの全然気になりません」という場合でも、将来の退去時に備え、「この不具合は、私の故意・過失によるものじゃなくて、入居時からそういう状態でしたよね」ということを双方で了解しておくべきだと思います。
できれば念書を取り交わしておくのがよろしいかと思いますので、ダメ元で仲介業者か管理会社と交渉してみましょう。

「鍵の交換」について。

賃貸契約時の初期費用として「鍵の交換代」を請求されることがあります。
「前の入居者から鍵はすべて管理会社に返却されてるんだし、替えなくても別にいいのに」と思う人もいるかもしれませんが、前の入居者さんが合鍵を作っていなかったかどうかを確認する術はありません。
しかも、退去時にわざわざ合鍵まで管理会社に差し出す人も少ないと思いますから、やはり鍵は交換しておいたほうが安心できると思います。
このとき、可能であれば「自分で業者を探して交換してもいいか」と確認してみてもいいかもしれません。（私も諸般の事情により入居後1週間ほど経ってから紹介してもらった鍵業者さんに自分で発注したのですが、管理会社さんの提示金額よりも2,000円ほど安く済みました。マージンが乗っかってたということですね）

「原状回復」について。

前回も触れた通り、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「通常の住まい方・使い方をしていても発生する汚れやキズは、入居者のせいじゃないよね」という線引きがされています。
例を挙げてみます。
- 家具設置で床やカーペットにできる設置跡やへこみは通常損耗。（原状回復の範囲外）
- 畳やフローリングの日焼け、壁紙の電気ヤケも、避けようがないので入居者の責任じゃない。
- ただし引越しの際のひっかきキズ（不注意）や落書き（故意）は、入居者の責任。
- 壁に打った画鋲やピンの穴は通常の損耗。ただし下地ボード張り替えが必要になるようなクギ穴・ねじ穴は原状回復の対象になる。
また、原状回復コストの入居者負担割合についても「経過年数を考慮する」という指針が示されていて、たとえば壁や天井のクロスについては「6年で残存価値1円（ほぼゼロ）」になる想定で算定するということになっています。
つまり、入居1年ごとに負担割合は16.6％ずつ減っていき、6年以上住めば、よほどの悪質な故意や重大な不注意でもない限り、入居者側の負担はほぼゼロになるということのようです。
もちろんこれは、あくまでも“ガイドライン”なので、強制力はありません。
だからこそ、契約前に仲介業者や管理会社に対して「退去時の原状回復は、国交省のガイドラインに準じてもらえますよね？」ということを確認し、できればテキストに残しておきたいものです。
ガイドラインに準ずる旨を“重要事項説明書”とか“賃貸契約書”に盛り込んでもらえるがベストですけど、おそらくそこまでしてくれる管理会社は少ないと思いますので、そのぶん「それらの書類の条項を熟読し、ガイドラインから逸脱するような文言がないかチェック」することをおすすめします。
このガイドラインって、借りる側にしてみれば実に心強い存在ではありますが、賃貸用ワンルームマンションのオーナーでもある自分にとっては、いささか“痛し痒し”な面もあるわけでして、なんとも板挟みな心境ではありました。