私の資産管理・運用遍歴〜その14:資産配分の完成期

「サラリーマン時代に蓄えたなけなしのお金を、この先どう使っていくか」をあれこれ考えて実践してきた行動記録の14回目です。

前回は、「個人開業のFPさんから提案された資産配分をグラフで確認した」ところまでお伝えしました。

今回は、このシリーズの最後として「FPさんに提案された通りの資産配分を実行するために、これまでに買ったことのない商品買った」際の苦労話などをまとめておきます。

【注】いずれも、特定個人ならびに特定FPの「個別的評価・感想」です。また、投資は自己責任です。念のため。

初めて買ったもの1:外貨建て債券

日本の国債は、ネット証券で簡単に買えますが、外貨建ての外国債となると途端にその間口が狭まります。

ネット証券では、FPさんに勧められた償還期限の長い外国債は取り扱いがほとんどないため、通常の「店舗証券」会社で口座を開設し、外貨を入金するなど、けっこうな手間が必要です。

しかも、外国債は証券会社にとって「販売手数料などの面で全然おいしくない商品」だそうで、FPさんも、

「『外国債を買いたい』と言うと、いろんな理由を並べて全く違う商品を薦めてきたりしますが、絶対ひるんではダメですよ。

頑としてはねつけて、外国債を買ってください」

と念を押すほどでしたから、買う前から私の中で「メンドクセー」感が半端なかったです。

初めて買ったもの2:海外株式ETF

ETFとは何ぞや?」というところからFPさんには教えていただきましたが、簡単に言うと、

上場している投資信託みたいなもの。

だから投資信託とは違ってリアルタイムで市場価格が変動するし、買い方も株式同様、『指値/成行』で注文する」

んだそうです。

信託報酬は投資信託よりも低く、コスト的に有利な面もあるということで、「ハイリスク型の投資対象」として、具体的な銘柄名・購入量などを複数指南いただき、購入するに至りました。

なお、購入に際しては、

「一気に全額購入するのではなく、時間を分散して買いましょう」

という話になっているのですが、実は市況の変化などもあって、いまだに全額購入できていません。(成功報酬型のハイリスク投資については、購入のタイミングもFPさんからの指示をもらうことになっています)

逆に言えば、販売手数料で稼ぐスタイルではないので、儲かりそうもない時(=成功報酬をもらえそうもない時)には無理に購入を勧めてこないということでもあり、その辺も、私の中の安心感(信頼感)の醸成につながっていると言えるでしょう。

初めて買ったもの3:貸付用の国内不動産

これが最もハードルが高く、かつ手間のかかったお買い物でした。

市中に出回る物件には、一つとして同じものがなく買いたいものが買えないこともザラにありますから、まさに一期一会な商品だと思います。

しかも、単価がべらぼうに高く、「登記だ、不動産取得税だ、固定資産税だ」などと、これまで意識したことのない新しい概念も理解しておく必要があります。

その上で貸付収入を得ていくわけですが、安定した入居者(店子さん)を確保できるかどうかは、立地・環境・設備・賃料など、いくつもの変数が影響しますので、正直言って「かなり難しいお買い物」だと思います。

ただ、FPさん自身もいくつか貸付用の物件を所有しているそうで、私が購入検討している物件をFPさんもわざわざ下見に出向き、経験者ならではのアドバイスもいただけましたので、大変助かりました。

FPさんに見ていただいた物件のうち、「これなら買ってもいいと思う」と言ってもらえたのは、全体の半分もなかったと思います。

しかも「買ってもいい」と言われても、購入希望者が複数出たりすると不動産会社内の抽選会によって購入者が決められるため、ますますもって「買いたいのに買えない商品」だったように思います。

結果、なんとか購入しましたが。

「貸付用の国内不動産」購入後の資産グラフの変化は?

資産のほぼ半分を投じて「貸付用の国内不動産」を購入し、貸付収入を得た場合のシミュレーションを再掲します。

オレンジの折れ線がそれです。資産のMAX値から一気に半減し、その代わり老後の「切り崩しカーブ」がなだらかになりました。

で、実際に不動産を購入した後の実績値をベースとした折れ線(レッド)を加えてみたのが、この下のグラフです。

老後の生活資金がますます安定しちゃいました。w

資産グラフがさらに改善したのは、

  • 予算よりも若干高い不動産を購入することになった。(資産の激減幅は、その分オレンジよりも大きくなっています)
  • そのため、貸付収入も計画よりも増加しており、切り崩しの傾きは、さらに緩やかになった。

ことによるものです。

この結果、100歳終了時でも資産MAX時の1/3に相当する額が残っている計算になりました。

さらに、「物件買取価格見積もりサイト」で「購入した不動産が、今ならいくらで売れるか」を計算し、その買取価格をレッドに加算したのがブルーの折れ線です。

実物資産(不動産)の資産価値まで加味すると、100歳終了時に、なんと8割以上のお金が残ってしまう計算です。これはいくらなんでも、出来過ぎですね。w

上記の「バラ色のシミュレーション」には、当然ながらいくつもの「通常は考えにくい前提条件」が含まれています。

例えば、

  • 貸付賃料が、この先も変わらない。(値上がりもないが、値下がりもしない前提)
  • 入居者(店子)が常に埋まっている。
  • 不動産価格を、最新見積もり価格でずっと固定している。

などです。

まぁ、この先賃料がどのくらい下がるのかなど、誰にも分かりません。
(修繕・リフォームでむしろ上げられることもあるらしいですが、その分修繕費用もかさみます)

東京の一極集中がいつまで続くのかも、よく分かりません。
(地方都市の人口減少に比べれば、格段にマシだろうとは思いますが)

さらに、東京オリンピックが終われば、東京の不動産人気も終わるだろうと予想する人も少なくありません。

もっと言えば、大規模な天変地異が起きて、不動産価値など吹っ飛んでしまうかもしれません。

ただ、この資産グラフは、そんなことをネガティブに考えるために作ったのではなく、「最新・直近の変化が、将来に対してどのくらいのインパクト(プラスにせよマイナスにせよ)をもたらすのか」を、月単位でなるべく精緻にチェックしていくためのシミュレーションツールというふうに位置付けています。

よって、計画より悪化しようが改善しようが、それ自体は問題ではなく、それを受けて「次に打つ手」を見出すことこそが大事なんだと思います。

この資産グラフを元に、

不動産価格が年に◯%ずつ減少したとしたら?」

「物件の老朽化にともない、貸付賃料が一月あたり◯千円安くなってしまったら?」

「資産にちょっと余裕がありそうなので、来月以降、毎月の生活費を◯万円ずつ増やしたとしたら?」

年金の支給開始が75歳まで先送りされてしまったら?」

「毎年の旅行予算を倍増させたら?」

などなど、条件を変えながらシミュレーションを重ね、将来の「お金のありよう」を考え続けていきたいと思います。

このシリーズは、以上で終わります。

お読みいただき、ありがとうございました。