貸付収入を得るために保有しているワンルームマンションについて、以前「退去直後に部屋を見に行った」ことを投稿しましたが、その後、いろいろと動きがありましたので、ここでいったんまとめておきます。
大まかな経緯。
入居者募集や家賃の入金管理、さらには内装修繕手配などに至るもろもろを賃貸物件管理会社（以下、「管理会社」）に丸ごと委託しているため、私がやりとりしたのはこの管理会社の担当者さんだけでした。（入居者さんや、募集してくれる不動産会社さんと私が直接交渉することはありません）
で、だいたいこんなフローで進捗しました。↓
旧入居者から「退去通知」が入る。
管理会社さんから「いついつ退去です。新規の募集条件（家賃など）はこう考えてます。退去後、室内を即チェックの上、クリーニングや内装修繕の見積りを出します」という連絡がありました。（まずは電話連絡、その後書面でという流れです）
で、新しい募集条件に納得・合意したら、すぐに募集が開始されます。
「家賃を変えたい。こういう特記条件を追加したい。賃貸に出さず自分で住むことにする」などの希望があれば、この段階で管理会社と相談することになります。
退去後に、自ら内見へ。
ここは、前に投稿した部分です。
オーナーさんによっては「管理会社におまかせ」して自分でチェックしないケースも多いそうですが、私は初体験なので現地に行かせてもらいました。
修繕工事完了前に新規入居者が決定。
いちばん驚いたのはこの部分です。
私はそれまで「退去 → 内装クリーニング＆修繕工事 → 新規入居候補者が内見 → 入居者決定・契約」というフローをイメージしていたのですが、今は「退去が決まったらすぐに募集をかけ、内見もしないまま次の入居者さんが決まる」のが珍しくないんだそうです。
オーナー側としては“家賃の入らない期間を極力短縮できる”ので、ありがたい限りではありますが、「前入居者の退去後の室内も見ず、キレイに修繕された後の室内も見ずに契約する」新規入居者さんって、正直、勇気あるなぁと思います。
管理会社さん曰く「当然、クリーニングと内装修繕されるのを前提に募集しますから、次の入居者さんもそのつもりで安心して契約なさるんです」とのこと。
オーナーとしては「修繕費を浮かすために、ここの傷は直さないまま次の人に入居してもらう」というセコい作戦も考えたりするわけですが、その結果として入居者さんが「こんな汚い部屋に○万円も出して住むなんて堪えられない！」と早々に退去 → 短期間で再募集へ → 修繕していないため客が付かず家賃を下げる、みたいな負のスパイラルに陥るリスクもあるので、このあたりは管理会社さんの知恵も借りながら、常識的な範囲でメンテナンスコストをかけていくのが定石ということなんだと思います。
いずれにせよ、入学・就職・転勤などの理由で次の物件を短期間で見つけなければいけない入居者だけでなく、そういった方々にお部屋を提供するオーナーにとっても、とにかく「時間が勝負」ということです。
クリーニング＆修繕工事の見積書が提示 → 交渉 → 決定。
管理会社さんから提示された見積書と、実際に自分が内見してきた現状認識などを元に、担当者さんと交渉・相談することになります。
見積書の１項目ごとに「これはこういう修繕です」というのを教えてもらいながら電話でやりとりしましたが、こちらが初めてということもあり「なぜこんな値段なの？」「まだ壊れてもいないのに、ここを交換するのはなぜ？」「この費用を出せば、ここだけでなく、あそこの傷も直るの？」「ここの汚れは、通常損耗とは言えないんじゃない？ 前の入居者さんの瑕疵もあるんでないの？」「この設備を新品に交換するとコストが大幅に跳ね上がるので、できれば現状のままとしたいが、入居者さんの印象が悪くなったりする？ どう思う？」などと、2回に分けてあれこれと相談させてもらいました。
管理会社さんの姿勢は、基本「最終的にはオーナー様のご意向に沿ってやらせていただきます」という感じなのですが、とはいえ賃貸管理を本業にしているプロの意見も尊重すべきでしょうし、何よりも「次の契約者さんの入居日が決まってしまっていて、それまでに修繕を完了させておかなければいけない」という時間的制約がありましたので、だらだらと先送りすることなく、コスパや自分の懐事情も考慮しながら修繕内容と金額を最終決着させました。
キレイになった内装を現地確認。
「明日、部屋の鍵を交換する。そのあとは新規入居者さんしか入室できない」というギリギリのタイミングで、クリーニングと修繕工事の終わった部屋を実際に見に行きました。オーナーさんによっては、ここもスルーする人が多いそうです。
感想をひとことで言うと「壁紙を張り替えた後の“キレイになった感”は、さすがだな。これなら大家として人様にお貸しするのに恥ずかしくない部屋かも」といったところでしょうか。もちろん新築には敵いませんが。
結局、「手取り家賃の約2ヶ月分」のクリーニング＆修繕費用がかかりましたが、賃貸ワンルームマンション投資をする上ではこういうコストも見込んでおかなければいけないということを実感した次第です。
修繕前・修繕後の内装写真
最後に、身バレしない程度に内装写真をご紹介しておきます。
まずは、壁紙の修繕前。↓
修繕後の壁紙。↓
修繕前のフローリング。↓
修繕後。↓
クリーニング前の浴室の壁。↓
クリーニング後。↓
まとめ。（今回の教訓）
初めての入居者チェンジに遭遇したわけですが、オーナーの代わりに退去済みの前住人との間に立って「ここの傷は入居者さんの不注意で付けられたものと判断できますから、修繕費用は一部ご負担いただけないでしょうか？」などという交渉もしてくださる管理会社さんとは、オーナーとしても良好なコミュニケーションを心がけるべきだと思います。
長いおつき合いになるわけですから、「オーナーに文句でもあんのか、おらっ！」みたいな居丈高な態度はマイナスにしか作用しないでしょうからね。
とはいえ、分からないことは絶対に放ったらかしにせず、納得できるまで教えてもらい、オーナーとしての想いもしっかりとお伝えすべきかと。
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